Dự luật đất đai sửa đổi: Đâu là những điểm mới?

Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải là trưởng Ban chỉ đạo trung ương về tổng kết thi hành Luật đất đai và sửa đổi Luật đất đai 2003,

Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải - Ảnh: Việt Dũng

* Thay vì quy định “sát giá thị trường” như luật hiện hành, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) lại nêu “giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường”. Hai quy định này khác nhau như thế nào, thưa Phó thủ tướng?

- Trước đây mình đưa ra “sát giá thị trường” là để thực hiện ý muốn đền bù theo giá thị trường. Nhưng nói sát giá thị trường thì nhiều người cho rằng không biết nên hiểu thế nào là sát, cũng không biết sát giá như thế thì nó đã thị trường chưa. Đó là chưa kể có ý kiến đặt vấn đề đất nhiều nơi có thị trường đâu mà anh bảo là sát giá thị trường. Do đó, dự thảo luật mới đưa ra ý là giá đất phải được định giá trên cơ sở phù hợp với cơ chế thị trường, tức bảo đảm cho người dân biết là giá đất này được xây dựng trên cơ chế thị trường. Thực tế nó chỉ là câu chữ nhưng có thể làm người dân dễ hiểu hơn, rõ hơn, khẳng định giá đất đó được định giá phù hợp với cơ chế thị trường.

Người dân trồng đậu phộng trên phần đất giao cho chủ đầu tư cụm công nghiệp Cái Côn - Sóc Trăng, quy hoạch "treo" từ năm 2007 đến nay - Ảnh: C.QUỐC

Người dân sống tạm bợ trong khu quy hoạch "treo" đô thị mới Tây sông Hậu (Long Xuyên, An Giang) - Ảnh: Đ.VỊNH

Anh Nguyễn Văn Ân và con trai ở Ấp Doi, P.15, Q.Gò Vấp, TP.HCM (nơi bị quy hoạch treo gần 20 năm nay) trong ngôi nhà lợp bằng bạt tuềnh toàng của mình

* Để bảng giá đất do các tỉnh thành đưa ra phù hợp với giá thị trường thì phải làm thế nào?

- Mình nói giá đất theo thị trường tức là nó phải có tính liên tục, không có chuyện mỗi năm quy định một lần, cứ mỗi năm một lần thì sao gọi là thị trường. Ví dụ hôm nay tôi ra chợ thì giá là như thế. Cho nên lần này không đưa ra quy định bảng giá đất ban hành hằng năm, vì nó tạo tâm lý chờ đợi và ảnh hưởng rất nhiều đến các dự án phát triển kinh tế - xã hội.

* Việc bỏ quy định bảng giá đất hằng năm sẽ có tác động như thế nào trong thực tiễn?

- Mục đích lần này là đưa ra biểu giá đất và biểu giá đó tồn tại thường xuyên, được cập nhật theo thị trường. Trường hợp nào mà chưa cập nhật kịp thì sẽ xác định riêng để cập nhật. Phù hợp với thị trường hơn là ở chỗ như vậy. Việc này sẽ thúc đẩy phát triển các tổ chức tư vấn độc lập xác định giá đất. Đây là những tổ chức chuyên nghiệp, có đủ năng lực để xác định giá đất, từ đó việc cập nhật các biểu giá sẽ thuận lợi hơn.

* Nhà nước tạo hành lang pháp lý cho các tổ chức tư vấn độc lập phát triển và hoạt động như thế nào?

- Quy định là địa phương khi xây dựng biểu giá đất hoặc khi cập nhật biểu giá đất thì phải giao công ty tư vấn độc lập làm. Qua đó, người dân sẽ thấy cái giá đất này là giá đất đã được xác định rất khách quan, chứ không phải là mấy ông ngồi viết với nhau ra cái giá đất đó. Người dân cần công bằng và minh bạch, nếu ông định giá đất là một ông độc lập thì họ tin hơn.

* Lâu nay nhiều nơi có tình trạng chênh lệch quá lớn giữa giá đất tại hai khu vực giáp ranh. Đây là một trong những nguyên nhân phát sinh khiếu kiện, vấn đề này được xử lý như thế nào?

- Nhà nước sẽ can thiệp sâu hơn vào chuyện xác định giá đất giáp ranh. Trong luật trước đây quy định các địa phương bàn với nhau, ví dụ tôi giáp ranh thì tôi bàn với anh đất thế nào, giá thế nào để chuyển tiếp cho êm, không chênh quá nhiều. Nhưng thời gian vừa qua không làm được. Lần này Chính phủ, các bộ phải vào cuộc để quy định rõ nguyên tắc xác định giá đất giáp ranh. Thật ra chênh lệch thì bao giờ cũng có, không có gì tuyệt đối, nhưng làm sao đừng quá chênh lệch để người dân rất khó chấp nhận khi đền bù giải phóng mặt bằng.

* Dự thảo luật quy định theo hướng Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố. Trường hợp dự án nhỏ lẻ thì nhà đầu tư có được Nhà nước đứng ra thu hồi đất khi làm dự án không?

- Đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, nếu anh đứng ra thỏa thuận và thỏa thuận được thì làm, nếu không thì thôi, chứ không có chuyện thỏa thuận không được thì Nhà nước đứng ra cưỡng chế, không làm cái đó nữa. Không có chuyện ông làm dở dang thì bảo Nhà nước vào cưỡng chế, lúc đó người dân sẽ có cảm giác Nhà nước đứng về phía chủ đầu tư. Đây là cái khác nhau cơ bản. Ví dụ như ở địa phương nào đó, người ta thấy dự án nào không phức tạp thì cứ vào đó thỏa thuận mà làm. Riêng những trường hợp thu hồi đất thì nhà đầu tư sẽ không được thỏa thuận, Nhà nước đã thu hồi đất thì Nhà nước đứng ra làm, chứ không có nhà đầu tư. Nhà nước chỉ làm cái gì ở tầm lợi ích quốc gia thôi.

* Như vậy nghĩa là không cấm cơ chế thỏa thuận trong dân?

- Việc tự thỏa thuận với nhau mua bán đất đai, đó là quyền chuyển nhượng sao lại cấm được. Dự án thì có nhiều loại từ rất bé đến rất lớn, ví dụ như tôi chỉ mua đất để làm một cái nhà, thế thì đâu có cấm, cấm thì chính người có đất sẽ phản đối vì họ có 10 quyền, sao lại cấm họ quyền chuyển nhượng. Thỏa thuận trong dân rất đa dạng, không ai đo đếm được, nhưng cơ bản là tốt vì đó là thuận mua vừa bán.

Trước đây có những dự án lớn nhà đầu tư đứng ra thỏa thuận với dân, có khi thỏa thuận được đến 80% rồi mà người dân còn lại vẫn không đồng ý thì có thể Nhà nước cưỡng chế, bây giờ không. Và bây giờ những dự án lớn thì rất hạn chế cái thỏa thuận đó.

* Một số chuyên gia cho rằng cơ chế thỏa thuận lâu nay thường bị ách tắc dù chỉ còn một số ít người dân bị giải tỏa không đồng ý di dời. Cho nên quy định khi có 2/3 số người liên quan đồng ý thì đó chính là sự đồng thuận chung. Liệu quy định như vậy có ổn?

- Nếu còn 1/3 không đồng ý thì phải chịu. Như tôi đã nói là anh thỏa thuận được thì làm, nếu không thì đừng làm. Ví dụ anh định làm 20ha mà chỉ thỏa thuận được 10ha thì anh làm 10ha.

VÕ VĂN THÀNH thực hiện

Người dân nói gì?

* Ông Bùi Thanh Hùng (ấp 2,

 xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM):

Tiền bồi thường không đủ để tái định cư

Gia đình tôi có gần 700m2 đất bị thu hồi trong dự án khu đô thị mới Nhơn Đức - Phước Kiển. Năm 2009, tôi nhận tiền bồi thường 4,3 triệu đồng/m2 đất ở và phải mua lại đất thổ cư bên ngoài với giá gần 8 triệu đồng/m2. Gia đình tôi đăng ký mua nền đất tái định cư nhưng đến nay vẫn chưa nhận được đất, khiến cả gia đình sáu người phải đi mướn nhà sống trong tình trạng chật chội, tạm bợ. Nhiều gia đình cũng đang phải thuê nhà trọ giống như tôi.

Tôi mong Nhà nước phải có đất, nhà tái định cư trước khi thu hồi đất của dân. Sống tạm bợ không chỉ cơ cực, mà còn dẫn đến chuyện nhiều người nhận tiền bồi thường xong là tiêu xài, hai ba năm sau Nhà nước mới giao nền đất tái định cư thì không biết lấy tiền đâu ra để trả. Giá đất bồi thường cũng phải đủ để mua lại một căn nhà, một khu đất tương đương với nơi ở cũ. Thực tế gia đình tôi cho thấy tôi phải dùng tiền bồi thường 200m2 đất ở mới mua lại được 100m2 đất tái định cư.

Tôi đọc Luật đất đai được biết đối với những dự án xây nhà để bán thì chủ dự án phải thương lượng mua đất của dân. Tuy nhiên, cán bộ của huyện giải thích đây là dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Dân chúng tôi ấm ức, muốn khiếu nại nhưng thấy quá gian nan vì quy định của pháp luật về đất đai rối quá.

* Ông Nguyễn Văn Hùng (thị trấn Óc Eo, huyện Thoại Sơn, An Giang):

Hạn điền kìm hãm sản xuất nông nghiệp

Qua nhiều năm tích tụ gia đình tôi có được 32ha đất trồng lúa, rồi lập trang trại lớn chuyên sản xuất, cung ứng giống lúa chất lượng cao. Ngoài có thu nhập khá, chúng tôi còn tạo công ăn việc làm có thu nhập ổn định cho hàng chục hộ dân và nhiều lao động ở địa phương. Nhu cầu sử dụng lúa giống này ngày càng lớn, tôi rất muốn mở rộng thêm diện tích canh tác mà không dám, bởi ngán mức hạn điền.

Nếu trồng lúa với đất ít thì không thể khá lên nổi. Làm diện tích lớn người ta dám đầu tư kỹ thuật, máy móc trong canh tác và thu hoạch nên chi phí thấp hơn, sản xuất hiệu quả hơn. Có diện tích lớn cũng dễ liên kết sản xuất với doanh nghiệp. Tuy nhiên, do vướng hạn điền nên những hộ có điều kiện không dám tích tụ đất để làm ăn lớn. Nhiều hộ mua thêm đất nhưng phải nhờ bà con, người khác đứng tên giùm hoặc chỉ mua bán bằng giấy tay. Làm như vậy là chưa đúng pháp luật và luôn âu lo phập phồng sợ xảy ra tranh chấp.

* Bà Nguyễn Dung (phường 5, TP Mỹ Tho, Tiền Giang):

Quy hoạch “treo”, phải bồi thường cho dân

Tôi có miếng đất “dính” quy hoạch suốt 14 năm qua. Tỉnh Tiền Giang nhiều lần nói sẽ bỏ mà mấy năm nay rồi giờ cũng vẫn còn “treo”. Nếu như năm 1998 tôi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất ở thì chỉ đóng thuế vài triệu đồng. Còn bây giờ nếu xóa quy hoạch “treo” thì tiền thuế lên tới vài trăm triệu đồng. Tiền đâu mà đóng nổi. Trong khi đó, suốt thời gian “treo” tôi đâu có làm gì được trên miếng đất này. Tôi đề nghị Quốc hội sửa luật, quy định quy hoạch công bố tối đa 2-3 năm không làm thì phải xóa. Nếu để lâu hơn thì chính quyền phải bồi thường thiệt hại cho dân trong thời gian bị “treo”. Có như vậy mới mong xóa được tình trạng quy hoạch tùy hứng tràn lan để làm khổ dân như hiện nay.

D.N.HÀ - Đ. VỊNH - V.TR. ghi
tuoitre.vn