Sớm hoàn thiện khung pháp lý về đất đai

Còn hạn chế, vướng mắc

Thời gian qua, chính sách pháp luật về đất đai đã được hoàn thiện hơn, phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Các quyền của đối tượng sử dụng đất ngày càng được bảo đảm, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng, tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư vào đất đai. Trên thực tế đã có nhiều mô hình và phương thức thực hiện hiệu quả, góp phần tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, quá trình tích tụ, tập trung đất đai hiện nay diễn ra còn rất chậm. Ðất đai manh mún đang là yếu tố cản trở người dân và doanh nghiệp đầu tư dài hạn. Thị trường quyền sử dụng đất hoạt động còn yếu, trong đó thị trường thuê đất phát triển kém, trong đó có đất đai thuộc lĩnh vực nông nghiệp. Nguyên nhân được xác định là do việc quy định hạn mức nhận chuyển quyền đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản đối với hộ gia đình, cá nhân chưa khuyến khích theo hướng tập trung, tích tụ đất đai để phát triển trang trại sản xuất hàng hóa quy mô lớn. Bên cạnh đó, việc tiếp cận đất nông nghiệp của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn do công tác công bố, công khai quỹ đất trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng chưa được các địa phương chú trọng. Mức thuế và phí liên quan đến chuyển nhượng đất chưa tách riêng giữa đất nông nghiệp và các bất động sản khác, do vậy tạo ra chi phí cao cho các doanh nghiệp khi tham gia đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Nhiều địa phương, đất đai được thu hồi nhưng chậm đưa vào sử dụng do vướng mắc về cơ chế, kế hoạch, quy hoạch sử dụng gây lãng phí…

Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện nay còn nhiều vướng mắc liên quan việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như thủ tục phức tạp, thu nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp giao đất trái thẩm quyền... Do đó, việc rà soát chỉnh sửa quy định của pháp luật nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính nói chung và trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng là cần thiết. Thời gian qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã rà soát chỉnh sửa quy định của pháp luật nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính nói chung trong công tác cấp giấy chứng nhận nói riêng. Với việc quy định thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã giảm số thủ tục trong đăng ký cấp giấy chứng nhận từ 62 thủ tục đối với nơi chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai xuống còn 41 thủ tục đối với nơi đã thành lập văn phòng đăng ký đất đai một cấp. Tuy vậy, theo ý kiến của các nhà quản lý, hiện vẫn còn nhiều thủ tục phiền hà, máy móc cần sớm thay đổi để tạo điều kiện thông thoáng hơn nữa cho người dân và doanh nghiệp.

TS Nguyễn Hữu Thọ, Phó Trưởng Ban Chính sách phát triển nông thôn, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường quyền sử dụng đất đang phát triển rất yếu so với tiềm năng. Vì thế, việc nghiên cứu điều chỉnh chính sách đất đai nhằm thúc đẩy phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp là cần thiết. Trong đó, về quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, để tăng tính linh hoạt cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nên định hướng theo hai nhóm. Một là, quy hoạch cứng: Nhà nước đưa ra những vùng, những loại đất không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng; hai là quy hoạch mềm: Nhà nước đưa ra những vùng, những loại đất có tính tương đồng để người dân có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất một cách linh hoạt theo tín hiệu thị trường. Về hình thức giao đất, cho thuê đất, nên tiếp tục thực hiện thu thuế sử dụng đất nông nghiệp sau năm 2020. Nên có chế tài mạnh để kiểm soát vấn đề nông dân bỏ ruộng. Cần đánh giá, xây dựng lộ trình từng bước chuyển hình thức giao đất không thu tiền sang hình thức cho thuê đất. Cùng với đó là xây dựng chính sách an sinh xã hội, chính sách hỗ trợ cho nhóm những hộ chính sách, hộ nghèo…

Tiếp tục sửa đổi, bổ sung Luật Ðất đai

Hiện nay, nguồn lực về đất đai vẫn chưa thật sự được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhiều nơi dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, gây lãng phí, hiệu quả sử dụng thấp. Cơ chế tạo quỹ đất để đấu giá chưa được quan tâm thực hiện. Khiếu nại, tố cáo liên quan đất đai vẫn cao (chiếm khoảng 70%). Ðể góp phần hoàn thiện chính sách đất đai, một số chuyên gia pháp lý cho rằng, cần đẩy mạnh tích tụ, tập trung đất đai theo cơ chế thị trường phù hợp với điều kiện mỗi địa phương, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, nông dân và doanh nghiệp. Bên cạnh đó, cần kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác, linh hoạt việc chuyển mục đích sử dụng đất trong nội bộ nhóm đất nông nghiệp, bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước.

Theo chuyên gia kinh tế Lê Ðăng Doanh, nguyên Viện trưởng Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, để thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp phát triển lành mạnh, cần công khai, minh bạch thông tin về đất đai để mọi người dân đều có thể nắm bắt được. Bên cạnh đó, các vấn đề liên quan đến chính sách đối với lĩnh vực này cũng cần sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện theo hướng nâng cao giá trị đất đai. Công chứng viên Trần Văn Khánh (Văn phòng công chứng Phùng Quân) cho rằng, trong Luật Ðất đai cần có quy định cụ thể hơn về quan hệ sử dụng đất đối với hộ gia đình nhằm khắc phục những bất cập như tranh chấp, mâu thuẫn về quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong hộ gia đình khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Khi xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình chưa xác định rõ các thành viên có chung quyền sử dụng đất sẽ không có đầy đủ cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm, cũng như giải quyết các quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đất đai của hộ gia đình. Theo luật sư Phạm Hữu Thực (Công ty luật Ðại Kim), Luật Ðất đai cần quy định bảo đảm chặt chẽ về mặt pháp lý, cụ thể hơn về mặt chủ thể có quyền sử dụng đất. Quy định như vậy sẽ được xem là một trong những giải pháp để loại bỏ tình trạng tiêu cực trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang diễn ra khá lộn xộn, khó xử lý như hiện nay.

Ðể bảo đảm kế hoạch sử dụng đất lâu dài, ổn định, giai đoạn tới cần sớm điều chỉnh chính sách đất đai, nhất là Luật Ðất đai năm 2013 để hoàn thiện các nội dung còn những bất cập trên góc độ thị trường như công tác quy hoạch, hình thức giao đất, thuê đất; thời hạn và hạn mức sử dụng đất; hoàn thiện hạ tầng thông tin đất đai. Những vướng mắc về thu hồi đất đai hiện đang diễn ra, do đó nên phân cấp trong thu hồi đất, tháo gỡ vướng mắc cho các nhà đầu tư trong quá trình triển khai dự án. Bên cạnh đó, cần bổ sung trường hợp thu hồi, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch theo quy hoạch hỗ trợ và tái định cư thực hiện dự án đầu tư. Ở khía cạnh sử dụng đất nông nghiệp, một số chuyên gia cho rằng, cần bổ sung quy định hạn mức tách thửa đối với đất nông nghiệp theo Khoản 2 Ðiều 60 Luật Ðất đai quy định; bổ sung quy định xử lý nợ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sau ngày 15-10-1993, không có giấy tờ theo quy định tại Khoản 1, Ðiều 50 Luật Ðất đai năm 2003, đã được cấp giấy chứng nhận nhưng còn nợ tiền sử dụng đất.

Nhằm hoàn thiện khung pháp lý về đất đai các chuyên gia, các nhà khoa học đã đề xuất, kiến nghị cần nghiên cứu sửa đổi một số quy định của Luật Ðất đai thuộc các lĩnh vực người sử dụng đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất và giải quyết tranh chấp đất đai... Có như vậy mới bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Do đó, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế và có những giải pháp để đất đai trở thành nguồn lực lớn cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước…