Xung quanh việc sửa đổi Luật Đất đai: Chưa gỡ được “nút thắt” giá đất

Thứ bảy - 22/09/2012 22:07

Dự án Luật Đất đai sửa đổi do Bộ TN&MT soạn thảo mới đây chưa nhận được sự đồng tình của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ở những nội dung thiết yếu nhất. Trong đó, cơ chế thu hồi đất và định giá đất khi đền bù là vấn đề dành được nhiều thời gian "mổ xẻ", bởi thiếu cơ sở thực tế.

Trong khi đó, đây lại là một trong những nguyên nhân làm gia tăng khiếu kiện. Phóng viên Báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Khải, nguyên Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ TN&MT) (ảnh bên), một trong những "kiến trúc sư" của Luật Đất đai 2003, xung quanh vấn đề này.

Nóng nhất vẫn là giá đất

Đất đai là lĩnh vực nhạy cảm, vì vậy mỗi lần sửa đổi luật chỉ "nhích từng bước" mà chưa có cuộc cách mạng nhằm phát huy nguồn lực từ đất. Là người tham gia soạn thảo Luật Đất đai 2003, theo ông vấn đề nào cần tháo gỡ nhất trong lần sửa đổi luật này?

- Theo tôi, "nút thắt" cần tháo gỡ trong cơ chế thu hồi đất, tránh dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện, chính là vấn đề giá đất. Những nội dung người dân quan tâm liên quan đến việc thu hồi đất của các dự án, liên quan đến chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư…, tất cả đều gắn với giá đất. Đối với các trường hợp thu hồi đất, Nhà nước sẽ bồi thường cho người dân với giá nào, bồi thường tính từ thời điểm có quyết định giao đất hay thời điểm khi có quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Dự thảo Luật quy định: "Giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường" thay vì "sát giá thị trường trong điều kiện bình thường" trong Luật Đất đai hiện hành. Vậy, phải làm rõ "phù hợp với giá thị trường" là thị trường nào? Xác định giá đất sát với giá thị trường như hiện nay rất khó, do thị trường luôn biến động. Khi rơi vào các cơn "sốt" đất như ở Ba Vì cách đây mấy năm, địa phương biết xoay sở ra sao? Nếu đưa giá đất đang "sốt" vào giá đền bù cũng không thể được. Chính sách không cụ thể, dễ bị lợi dụng thì thiệt thòi cuối cùng vẫn thuộc về người dân. Khi Nhà nước thu hồi đất của người này để giao cho người kia, phải đền bù, đảm bảo lợi ích thỏa đáng cho người bị thu hồi đất. Nếu giải quyết không công bằng, người dân sẽ có ý kiến.

Khu công nghiệp Đà Nẵng là một trong những khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất đạt hiệu quả kinh tế cao.

Dự thảo Luật khuyến khích áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, nhưng cơ chế này cũng gây tranh cãi. Một số nơi thu hồi đất lại để hoang hóa do quy hoạch thiếu khả thi, khiến người dân bất bình. Ông đánh giá thế nào về nhận định này?

- Đúng vậy! Trong thời gian qua, nhiều nơi thu hồi đất của dân rồi lại để hoang hóa, khiến người dân vô cùng bức xúc. Chính sách Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch để tạo quỹ đất sạch, sau đó bán đấu giá cho doanh nghiệp là một chính sách tốt. Tuy nhiên, để thực hiện được chính sách này, câu hỏi đặt ra là Nhà nước có tiền để cơ quan phát triển quỹ đất bồi thường cho người dân bị thu hồi đất hay không? Trước đây, chúng ta đã từng thực hiện chính sách này nhưng vì Nhà nước không có kinh phí nên phải kêu gọi doanh nghiệp ứng tiền chi trả cho dân, khiến chính sách này bị phá sản. Ngoài ra, Nhà nước bồi thường cho người dân mức giá nào để dân có thể chấp thuận cũng là một vấn đề. Bởi, hiện nay, khung giá đất do Nhà nước ban hành rất thấp so với thực tế chuyển nhượng nên không được người dân đồng tình.

Nguyên nhân gia tăng khiếu kiện về đất đai chủ yếu liên quan đến cơ chế thu hồi đất và định giá đất đền bù. Đây cũng là vấn đề được "mổ xẻ" nhiều trong buổi thảo luận góp ý Dự thảo Luật Đất đai của Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây. Vậy theo ông, làm thế nào để có giá đất phù hợp với thực tế?

- Theo tôi, phải có một tổ chức định giá đất độc lập có năng lực để xác định đúng giá đất. Cơ quan này phải là tập hợp của nhiều thành phần kinh tế, xã hội hóa, độc lập hoàn toàn, có cơ sở đưa ra mức giá phù hợp thì người dân không lo mình bị thiệt hại. Nếu Nhà nước vừa thu hồi đất, vừa ban hành giá bồi thường thì rất khó; chưa kể giá đất cho nhiều mục đích, lại càng bất hợp lý. Tưởng chừng như đây là quyết định tốt, nhưng Nhà nước thu hồi đất không nhiều bằng giao đất. Nếu giao đất với giá thấp, Nhà nước sẽ bị thất thu.Tại Hà Nội, khung giá cao nhất cho đất tại nội thành là 81 triệu đồng/m2, người dân không chấp thuận cũng có cái lý của họ. Một số khu vực như Mỹ Đình, Tây Hồ, nếu đưa ra mức giá đó, chưa chắc người dân đã "gật". Bởi vậy, như tôi đã nói, bản chất của vấn đề chính là giá đất. Nếu đưa ra mức giá phù hợp, đền bù thỏa đáng, đảm bảo quyền lợi cho người dân có đất bị thu hồi, người dân sẽ đồng tình, chấp thuận. Nếu đa số người dân không đồng thuận, Nhà nước phải xem lại giá đất. Trong những năm qua, người dân khiếu nại nhiều nhất liên quan đến giá đất bồi thường. Tới đây, sẽ không quy định khung giá đất theo Chính phủ, mà giao cho các địa phương, địa phương phải đưa ra được bảng giá đất phù hợp thực tế. Khung giá đất của địa phương phải phản ánh đúng giá thị trường.

Có một vấn đề người dân quan tâm là tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ) ở đô thị rất chậm. Theo ông, nếu Luật sửa đổi lần này được thông qua có đẩy nhanh được tiến độ cấp sổ đỏ?

- Nếu chỉ đơn thuần là việc cấp sổ đỏ, Luật quy định tương đối cụ thể, chi tiết, đảm bảo thông thoáng để đẩy nhanh tiến độ. Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ nhanh hay chậm chủ yếu do tổ chức thực hiện, liên quan đến chuyện tiêu cực. Các địa phương làm chậm, nhiều nơi không thực thi theo Luật Đất đai. Khi đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở các quận, huyện, chúng ta mới thấy bao nhiêu phiền hà, bất tiện mà người dân đi làm sổ đỏ phải gánh chịu.

Vấn đề thế chấp sổ đỏ vay vốn ở ngân hàng nước ngoài hiện cũng nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Theo ông, đề xuất này của Ban soạn thảo có khả thi?

- Đối với việc thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng ở nước ngoài để vay vốn, phải cân nhắc kỹ lưỡng và tính đến hậu quả pháp lý của quan hệ này. Khi trường hợp tổ chức, cá nhân vay vốn không trả được nợ, ngân hàng nước ngoài phát mại thì xử lý tài sản thế chấp đó như thế nào? Ngân hàng chỉ phát mại trong nước hay phát mại cả ở nước ngoài?

Gỡ “nút thắt” quy hoạch “treo”, hạn điền…

Dự thảo Luật không quy định về quy hoạch cấp xã (chỉ có 3 cấp quốc gia, tỉnh, huyện) nên theo ý kiến của một số chuyên gia đất đai, quy định đó có thể dẫn đến những quy hoạch "treo" vì 3 cấp quản lý này rất rộng. Ông có đồng tình với ý kiến đó?

- Đúng vậy. Theo tôi, không nên bỏ quy hoạch cấp xã/phường. Nếu chỉ có quy hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, có thể xảy ra nhiều quy hoạch "treo" hơn, vì tầm tỉnh và huyện rất rộng. Xã/phường phải nắm được trên địa bàn mình có những dự án nào, dự án nào thực thi, không thực thi, làm sao quy hoạch thiết thực hiệu quả.

Một góc khu Công nghiệp Quán Ngang, Quảng Trị.

Chính sách hạn điền đang là "nút thắt" cho phát triển nông nghiệp nước nhà. Để đối phó với chính sách hạn chế diện tích sử dụng đất nông nghiệp, người dân thường nhờ bà con trong gia đình đứng tên để tránh thuế vượt hạn điền. Phải chăng, xóa bỏ hạn điền và thời hạn sử dụng đất là cần thiết, thưa ông?- Theo tôi, giải pháp tốt nhất là bỏ quy định về hạn điền để tạo điều kiện cho người dân sử dụng đất yên tâm đầu tư dài hạn. Với những người dân "ôm" đất nhiều, thường phải nhờ thêm người khác đứng tên. Người dân tìm cách tránh luật để mở rộng sản xuất, còn Nhà nước không quản lý nổi. Tuy nhiên, vấn đề sản xuất còn tùy thuộc vào từng hộ gia đình. Nếu hộ gia đình nào trực tiếp sản xuất, để đạt được hiệu quả cao, chỉ nên "ôm" vài héc ta; không thể nào "ôm" hàng trăm héc ta, nhiều khi không quản lý nổi. Ở các nước, như Nhật chẳng hạn, mỗi hộ gia đình cũng chỉ được giao vài héc ta đất lúa nước, như thế sản xuất mới hiệu quả. Về quy định thời hạn giao đất trong hạn mức sử dụng cho các hộ gia đình, Dự thảo Luật quy định lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp, tôi cho rằng rất thỏa đáng để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất đai và yên tâm đầu tư sản xuất, nhất là đối với việc trồng cây lâu năm.

Dự án Luật Đất đai sửa đổi đang được bổ sung để trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4 cuối năm nay, và sẽ được Quốc hội thông qua nếu đạt yêu cầu về chất lượng tại Kỳ họp thứ 5 (năm 2013). Theo ông, còn nội dung gì cần tháo gỡ ở Dự thảo Luật?

- Đối với vấn đề Nhà nước thu hồi đất, giao đất theo giá Nhà nước, có tính đến chuyện tự thỏa thuận giá đất, hiện đang có hai luồng ý kiến trái chiều là nên cho thỏa thuận hay không thỏa thuận. Trong Luật không cho thỏa thuận, nhưng các Nghị định mở ra lại cho phép thỏa thuận giá đất.

Ngoài ra, xung quanh vấn đề xử lý vi phạm hành chính cũng còn nhiều bất cập, như việc xử lý đất bỏ hoang không sử dụng. Hay vấn đề cấp sổ đỏ nên giao cho UBND quận/huyện, phường/xã hay giao cho ngành tài nguyên môi trường cũng cần phải xem xét kỹ lưỡng.

Xin cảm ơn ông!

Hồng Thái thực hiện

Nguồn:ktdt.com.vn