Farmstay: Mô hình “hot” với ẩn số về tính pháp lý

Ngoài dự án này, một số môi giới BĐS cũng chào mời nhà đầu tư các dự án farmstay khác, chủ yếu được triển khai trên địa bàn tỉnh Hoà Bình – nơi được đánh giá có đủ quỹ đất làm mô hình farmstay và khoảng cách với Hà Nội cũng không xa.

Theo lãnh đạo một công ty đầu tư BĐS tại Hà Nội, mô hình farmstay mới xuất hiện trên thị trường theo xu hướng BĐS nghỉ dưỡng sinh thái. Đây là sản phẩm còn mới nên chưa được kiểm nghiệm về cách thức vận hành, tỷ suất sinh lời. Điều mà chủ đầu tư cam kết cũng chưa thể có bằng chứng kiểm nghiệm vì mô hình này là BĐS nghỉ dưỡng, mà lại nằm trên đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nên có thể chưa khẳng định được farmstay có được cấp sổ đỏ hay không?

Như vậy, với những thông tin trên thì rủi ro pháp lý có thể xảy ra cho khách hàng đằng sau thỏa thuận hợp tác quản lý của chủ đầu tư và cam kết lợi nhuận.

Tại một hội thảo về BĐS nghỉ dưỡng gần đây, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital, cho rằng, những lời hứa hẹn lợi nhuận 8-12%/năm với BĐS nghỉ dưỡng là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra mức lợi nhuận như vậy.

Thiếu tính pháp lý

Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS ở TP.Hồ Chí Minh cho rằng, với tính chất đa phần là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, làm trang trại kết hợp nghỉ dưỡng thì tính pháp lý khó được đảm bảo. Phần đất nhà đầu tư góp vốn để nhận thường không có sổ đỏ riêng, mà chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ nhưng chẳng có gì chắc chắn.

Theo giám đốc một công ty BĐS tại Hà Nội, khó có thể đưa ra lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không? Việc cam kết thu nhập giúp người mua có thu nhập thụ động nhưng cần lưu ý năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư về nông nghiệp kỹ thuật cao, về tính pháp lý của dự án. Tuy nhiên, cam kết lợi nhuận cao cũng là bài toán ẩn số của người mua vì thị trường nông nghiệp rất khác biệt so với căn hộ nghỉ dưỡng (condotel).

Về giá bán, vị giám đốc này cho rằng, đa phần người mua  là để hưởng thụ, vì số vốn ban đầu bỏ ra không lớn. Hơn nữa, thực tế giá đất vườn ở những vùng ven, vùng xa vẫn còn thấp và dễ tăng giá khi hình thành cộng đồng sở hữu mô hình farmstay trong tương lai, nên khả năng tăng giá có thể đạt sau 1-3 năm khi đi vào hoạt động.

“Chính vì tính pháp lý chưa rõ ràng, nên sau vài ba năm có thể tăng giá, nhưng cũng có thể đất nằm trong quy hoạch bị thu hồi, hoặc năng lực của chủ đầu tư yếu, lúc đó người chịu thiệt chính là khách hàng”, vị này lưu ý.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đánh giá, farmstay cũng chỉ là hình thức kinh tế chia sẻ, tính pháp lý chưa rõ ràng. Cũng như condotel, farmstay rất cần khung pháp lý cho mô hình kinh tế này. Tư duy của các nhà quản lý chưa có khái niệm kinh tế chia sẻ, mà chỉ hiểu như kinh tế truyền thống. Do đó, mô hình này vẫn còn đang rất mới mẻ.

“Như vậy, có thể thấy, tính pháp lý của farmstay chưa rõ ràng, sổ đỏ chưa được cấp mà chỉ có sự cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận, quản lý. Tôi không thể có lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không? Điều trước tiên, khách hàng phải tìm hiểu chủ đầu tư có uy tín, năng lực không? Lợi nhuận ra sao, đầu tư sẽ được gì và mất gì? Đây là mối quan hệ dân sự trong quan hệ thương mại”, ông Võ nói.